De huizenmarkt trekt ook in het hogere segment stevig aan. Een doorsnee hypotheek is voor deze groep kopers niet altijd de beste optie. Zeker met de huidige lage hypotheekrente kan een andere aanpak aantrekkelijker zijn, aldus Theodoor Gilissen Services.
Na een jarenlang verblijf in het buitenland keert een cliënt met zijn gezin terug naar Nederland, en koopt een huis van 3 miljoen euro. Hoofd kredieten Marcel Kuijer van Theodoor Gilissen stelt hem voor de lening naar box 3 te verplaatsen. Box 1 heeft weinig zin, omdat de cliënt op dit moment niet kan profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dat komt door de lage rentestand. Door het eigen woningforfait mag hij namelijk alleen de rente aftrekken die boven de 50 duizend euro uitkomt. Met het huidige rentetarief van zo’n 1,7 procent haalt hij dat bedrag niet, dus heeft hij niets aan de renteaftrek. Aangezien de cliënt over flink wat vermogen beschikt, is het lucratief om de hypotheek aflossingsvrij aan te gaan en in box 3 van het vermogen af te trekken. Zo hoeft hij minder vermogensheffing te betalen. Aangezien hij over zijn vermogen 1,6 procent aan de fiscus moet afdragen, scheelt dat 48 duizend euro.
Een mooie opsteker. Wel verandert de situatie op het moment dat de hypotheekrente weer omhoogschiet, waarschuwt Kuijer. ‘Met de verhuizing van de lening naar box 3 zeg je de renteaftrek in principe voorgoed vaarwel. Maar is dat erg? Je kunt nu genieten van het voordeel. Als de rente hard gaat stijgen, los je de schuld af. Je moet dan natuurlijk wel ruim in je box 3-vermogen zitten.’
Meer animo voor complexe leningen
Zelfstandig vermogensbeheerders kloppen de laatste tijd vaker bij depotbank Theodoor Gilissen Services aan voor hypotheken in het hogere segment, merkt directeur Astrid Ton. ‘Een gewone hypotheek van een paar ton waarvoor een loonstrookje genoeg is, dat is bij elke bank te regelen. Wij zijn speciaal gericht op de meer complexe hypotheken, voor vermogende huizenkopers. Voordeel voor de vermogensbeheerder is het directe contact met onze kredietspecialisten. Dat is bij grote banken doorgaans niet haalbaar.’
Ook voor ondernemers en zzp’ers kan een persoonlijker aanpak lonen, zegt Kuijer. ‘Doordat zij buiten het standaardproces vallen, kan het een hele toer zijn om een hypotheek te regelen. Voordeel van een kleinere bank is dat het proces niet volledig geautomatiseerd is. Wij kunnen ons daardoor richten op de specifieke situatie. Zo kijken we niet alleen naar het loonstrookje, maar bijvoorbeeld ook naar het inkomen uit vermogen. We rekenen met een fictief inkomen van 3 procent van het vermogen, en nemen dat bedrag mee om de hoogte van de hypotheek te bepalen.’
De trends
Voor ondernemers kan ook de lage hypotheekrente consequenties hebben. Veel van hen zijn voor de aankoop van hun huis in het verleden een hypotheek aangegaan bij hun eigen vennootschap. De trend is dat zij nu alsnog een hypotheek bij de bank nemen, merkt Kuijer. Daarmee lossen zij de hypotheek in de vennootschap af. Het bedrag dat vrijkomt wordt vervolgens in een beleggingsportefeuille gestoken, die op langere termijn waarschijnlijk een hoger rendement gaat opleveren dan het huidige hypotheekrentetarief.
Wat Kuijer ook nogal eens tegenkomt, zijn vermogende cliënten die een woning willen kopen voor studerende kinderen of als beleggingsobject om hun portefeuille te spreiden. Voor zo’n hypotheek kunnen zij sinds eind vorig jaar ook bij Theodoor Gilissen terecht. Om de risico’s te beperken blijft de financiering wel beperkt tot de helft van het bedrag, de andere helft moet de cliënt zelf inbrengen.
Klantenbinding
Voor de zelfstandig vermogensbeheerder kan het interessant zijn om hypotheken van cliënten onder te brengen bij de depotbank. Zo is het rentetarief dat Theodoor Gilissen in rekening brengt, gekoppeld aan het vermogen dat de cliënt bij de vermogensbeheerder heeft ondergebracht. Hoe hoger dat vermogen, hoe scherper het tarief. Voor de vermogensbeheerder een mooie manier om cliënten aan zich te binden, zegt Astrid Ton. ‘Met de huidige lage hypotheekrente zullen zij niet snel overstappen naar een andere hypotheekaanbieder.’