Tijdens crises blijven vastgoedprijzen volgens Zachary Gauge, hoofd Real Estate Europa bij UBS Asset Management doorgaans stabiel.
Dat zegt hij in zijn eerste outlook van 2022. Reden waarom hij verwacht dat de gevolgen van de oorlog in Oekraïne voor commercieel vastgoed beperkt zullen zijn.
Huurmarkten
De pandemie heeft ervoor gezorgd dat hybride werken steeds meer ingeburgerd raakt en dat is vooral gunstig voor het topsegment. Voor het resterende deel van de markt zijn aanzienlijke investeringen nodig, het aantal gebouwen op zwakke locaties dat de stempel verouderd krijgt, stijgt snel.
Voor de retailmarkt zag het laatste kwartaal van 2021 er beter uit. Alleen in het Verenigd Koninkrijk daalden de huren. Amsterdam noteerde met 2% een marginaal herstel. De huren op secundaire locaties en winkelcentra staan op het hele continent nog steeds onder druk.
Logistieke markten zijn veerkrachtiger, maar of stijgende huren de ultra lage aanvangsrendementen rechtvaardigen, blijft voorlopig de vraag. Met de inflatoire druk op de kosten, zal de bereidheid en het vermogen van logistieke bedrijven om steeds hogere huren te betalen, op de proef worden gesteld.
Sinds begin dit jaar zit er een aanzienlijk bedrag in de pijplijn en dat zal naar verwachting voor het grootste deel ook worden geïnvesteerd. Door de oorlog in Oekraïne kunnen transacties wel langer op zich laten wachten, maar in dit stadium voorziet UBS AM geen prijsbewegingen. Core vastgoed wordt in tijden van crises vaak als veilige haven beschouwd. Maar vanwege het algemene negatieve sentiment op de financiële markten en de verhoogde risicopremies eisen kredietverstrekkers waarschijnlijk grotere spreads.
‘Life sciences’: gril of groeimarkt?
De pandemie heeft de vraag naar vastgoed voor de life sciences-sector een boost gegeven, maar blijft dit ook zo? Het is belangrijk dat huurders in staat zijn om het risico te dragen die beleggers lopen om aan life sciences-bedrijven te verhuren want het gaat vaak om zeer specifieke gebouwen qua gebruik, locatie en ontwerp die niet zomaar voor een andere huurder geschikt zijn als de huur niet meer kan worden betaald. Beleggers willen dus wel weten dat zo'n bedrijf groeit en de huur zal kunnen blijven betalen
De Europese life sciences-markt is een hele andere dan de Amerikaanse. Durfkapitalisten betreden de Europese life-sciences-markt, maar in het derde kwartaal van vorig jaar werd slechts 22% van het totale bedrag dat in Amerikaanse bedrijven wordt gepompt, in Europese bedrijven geïnvesteerd. De durfkapitalisten hebben hun financieringspijlen vooral gericht op life-seciences bedrijven die verbonden zijn aan top R&D-universiteiten. En hoewel deze sector hoog op ieders prioriteitenlijstje staat, zijn er maar weinig gespecialiseerde partijen die life-sciences gebouwen binnen een strak tijdschema kunnen opleveren.
De Europese life-science-bedrijven zijn doorgaans niet gevestigd op kantorenparken. Hier liggen dus betere kansen voor beleggers die de lage rendementen op de overvolle core-kantorenmarkt met lede ogen aanzien.
Hier vindt u de volledige outlook 'Real Estate Outlook – Edition 1, 2022 - Challenging times' van UBS Asset Management.