De afgelopen twee jaar is het tekort in onze woningvoorraad met 90.000 opgelopen tot 390.000 woningen. Ter vergelijking: een stad als Rotterdam heeft 320.000 woningen. Een tamelijk uitzichtloos tekort naar het lijkt. De nacht is op zijn donkerst vlak voordat de zon opkomt, maar helaas gaat hier de zon niet voor niets op. Daar is nieuw beleid voor nodig.
Het oplossen van ons nationale woningtekort vraagt om een regulatoir, fiscaal en planologisch raamwerk waarbinnen het voor commerciële partijen financieel interessant is om nieuwe woningen te realiseren. Dit is op dit moment niet het geval. We zullen hier geen verhandeling geven van de inmiddels befaamde Wet betaalbare huur, maar het moge duidelijk zijn dat de stokkende woningbouw niet enkel door gestegen bouwkosten en opgelopen rente verklaard kan worden. Tegen de regulatoire onzekerheid die momenteel boven de markt hangt en die naar verwachting voortduurt tot een nieuw kabinet haar plannen bekendmaakt, kan geen staalprijs op.
Het huidige woonbeleid is voornamelijk gericht op woningzoekenden. Op zichzelf is dit begrijpelijk omdat de nood voor deze groep het hoogst is. Echter, het feit dat je al een woning hebt, betekent niet dat je niet op zoek bent naar een nieuwe woning – lees: onze ouderen. Qua ouderenhuisvesting, zet de overheid momenteel in op ‘zo lang mogelijk thuis wonen’. Dit is goed te verenigen met de wens om oud te worden in eigen omgeving, maar legt een onevenredig beslag op de wijkverpleging. Daarnaast wonen ouderen hierdoor in de regel in -naar subjectieve maatstaven- te grote woningen. Dit laatste is zelden een wens van de oudere bewoners zelf, maar vaak een resultante van het gebrek aan alternatief.
Daarom de suggestie om met specifiek beleid te komen dat de bouw van levensloopbestendige en geclusterde woningen stimuleert. Tussen 2020 en 2040 wordt verwacht dat het aantal 75+ers met 80 procent (!) toeneemt, naar een totaal van 2,6 miljoen ouderen. Wat voor woningen ga je dan bouwen, nieuwe Vinex-wijken? Ontwikkel als overheid een huurconcept specifiek voor ouderenwoningen. Reken terug welk rendement voor de markt interessant is en schep op basis daarvan de randvoorwaarden. Veel van onze ouderen zijn vermogend en zouden dit vermogen maar wat graag gebruiken voor een geschikte woning voor hun oude dag. Een woning die weinig onderhoud vraagt, in een sociale en veilige omgeving met de gewenste voorzieningen in praktische nabijheid.
De doorstroom die de beschikbaarheid van dit type woningen zal veroorzaken is qua ruimte en middelen de effectiefste manier om het algehele woningtekort te adressen. Tegelijkertijd levert deze route ook een bijdrage aan de verduurzaming van de woningvoorraad. De doorstromers naar de vrijgekomen woningen, kunnen en zullen namelijk de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad realiseren. Zij hebben immers weer de vereiste lange horizon met die woning en de energie om hiermee aan de slag te gaan.
Een tekort van 390.000 woningen lijkt veel. Het staat echter gelijk aan 4,8 procent van onze totale woningvoorraad. Met de juiste prikkels heeft de markt dit gat binnen een mum van tijd dichtgelopen. Stop dus met dromen en het verdelen van schaarste. Geef de markt de wake-up call die het nodig heeft en laat weten dat wat de overheid betreft een nieuwe dag is aangebroken.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markets cq vastgoed. Hij heeft een achtergrond bij ING.
