Jorrit Arissen van het vastgoedteam van Kempen legt uit waarom.
In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw kon je in vastgoed bakken met geld verdienen. Tegenwoordig volgen de veranderingen elkaar zo snel op dat je als investeerder in onroerend goed over een behoorlijk groot aanpassingsvermogen moet beschikken.
Vroeger was het makkelijk: Je deed onderzoek naar locaties en de panden zelf, kocht het beste pand aan, belde een makelaar om een huurder te zoeken en streek vervolgens 15 jaar lang een aardig bedrag aan huur op. Vandaag de dag begint het echte werk pas als je het pand hebt aangekocht. Huurders willen een ‘experience’, een beleving, en als eigenaar moet je je panden steeds sneller en beter aan deze veranderende trends aanpassen wil je je concurrentiepositie behouden.
Een sector waar deze ontwikkeling zich altijd al duidelijk heeft afgetekend is de hotelsector. In een hotel is de klant uit op comfort en een totaalbeleving. Door de jaren is dit ook de norm geworden bij winkelvastgoed en in toenemende mate ook bij kantoorvastgoed. Huurders van kantoorruimte willen hun panden tegenwoordig inzetten als een talentenmagneet op een krappe arbeidsmarkt. Hun kantoren moeten ‘hip en happening’ zijn, ze moeten creativiteit en samenwerking bevorderen en tegelijkertijd zorgen voor een uitstekende balans tussen werk en privé.
Maar hoe kun je in vredesnaam deze uitdagingen het hoofd bieden als je slechts een kleine vastgoedportefeuille van een paar panden hebt? Dat is nou net waar de schoen wringt. Vastgoedbedrijven hebben geïnvesteerd in het bouwen van ‘platforms’ waarmee ze sneller in kunnen spelen op deze steeds veranderende eisen van huurders. Een bedrijf als Unibail-Rodamco-Westfield is eigenaar van een uniek platform dat ze beter in staat zou moeten stellen hun huurders te helpen om de juiste locaties te selecteren voor hun winkels. Met dit platform doelen we op de organisatie, expertise, kennis, systemen, netwerk, maatschappelijke positie, enzovoort die Unibail-Rodamco-Westfield naar de onderhandelingstafel met huurders brengt.
Bedrijven scoren
Bij Kempen zijn we ervan overtuigd dat ondernemingen die over een platform beschikken waarmee ze hun huurders beter kunnen ondersteunen, nu en in de toekomst veel betere financiële resultaten kunnen behalen. Kempen geeft elk bedrijf een score op basis van een eigen analyse. Deze bedrijfsscore bepaalt de premie (of discount) die we een onderneming toekennen. Deze toegekende premie ten opzichte van de NAV of ook wel bruto intrinsieke waarde in het Nederlands, kan aanzienlijk zijn. Dit komt doordat het de waarde vertegenwoordigt, boven op het vastgoed, die we toeschrijven aan het platform; een factor (mispricing) die traditionele vastgoedinvesteerders vaak ontgaat.
Extra Space Storage, een specialist in zelfopslag, in de Verenigde Staten is daar een goed voorbeeld van. Lees verder via deze link.
Dit artikel is onderdeel van het kwartaalbericht van het vastgoedteam van Kempen Capital Management (april 2019).
Belangrijke informatie
Op 31 maart 2019 hield de Kempen Global Property Strategy geen aandelen in Extra Space Storage. Op 31 maart 2019 hield de Kempen European Property Strategy geen aandelen in Extra Space Storage. De in dit artikel beschreven opvattingen en inzichten kunnen op elk moment en zonder kennisgeving vooraf worden gewijzigd. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht de inhoud van dit artikel te herzien. Als vermogensbeheerder kan KCM, doorgaans in het belang van derden, beleggingen hebben in financiële instrument die in dit document worden genoemd. KCM kan op ieder moment besluiten koop- of verkooptransacties af te sluiten in deze financiële instrumenten.
De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld om u te informeren. Dit artikel bevat geen beleggingsadvies, beleggingsaanbevelingen, beleggingsonderzoek of aansporing tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten, en dient niet als zodanig te worden opgevat. Dit document is gebaseerd op informatie die naar ons oordeel betrouwbaar is. Wij kunnen echter niet garanderen dat deze informatie volledig en correct is. De hier beschreven meningen en opvattingen zijn een weergave van onze actuele meningen en opvattingen op de datum die vermeld staat op dit document. Dit document is onafhankelijk van de onderneming tot stand gekomen en de hier beschreven opvattingen zijn uitsluitend die van KCM.
