Een uniek systeem om de waarde en kwaliteit van vastgoedbeleggingsfondsen te bepalen: daardoor kan het vastgoedteam van Kempen Capital Management gefundeerde investeringsbeslissingen nemen en gedetailleerde uitleg bieden. “Klanten krijgen zo beter inzicht in hun beleggingen”, vertelt Matthijs Storm, Head of Real Estate.
‘Je kunt op verschillende manieren besluiten in welke vastgoedbeleggingsfondsen je gaat beleggen’, vertelt head of real estate Matthijs Storm. Je kunt je laten leiden door macrogegevens over de markt, of je kunt je verdiepen in de onderliggende informatie over de vastgoedbeleggingsfondsen en hun objecten. Wij kiezen voor deze laatste methode, bottom-up.”
Kempen Capital Management heeft een digitaal platform ontwikkeld dat gevuld wordt met informatie over de circa driehonderd beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen waarin belegd kan worden. De gegevens komen uit verschillende bronnen, zoals informatie van de bedrijven zelf, eigen onderzoek en informatie die wordt aangekocht van gespecialiseerde aanbieders.
Schaakcomputer
Onze zelf opgebouwde data-infrastructuur verwerkt de informatie en ondersteunt de besluitvorming. ‘Je kunt het vergelijken met een schaakcomputer’, zegt Storm. ‘Het is wel belangrijk dat die goed geprogrammeerd is. Met het team hebben we verschillende scenario’s uitgewerkt en verwerkt in het platform. Zo komen we tot wat wij noemen ‘data-based property investment’, zo rationeel mogelijk.’
Behalve het platform moet ook de informatie waarmee het platform wordt gevoed, betrouwbaar zijn. ‘We hebben onze bronnen met zorg geselecteerd. Van tijd tot tijd testen we de betrouwbaarheid, bijvoorbeeld door zelf eens te gaan kijken in dat winkelcentrum waarvan onze bron zegt dat de kwaliteit van de huurders hoog is. Zo krijgen we een goed beeld.’
Ondergewaardeerde fondsen opsporen
De bottom-upstrategie van Storm en zijn team stelt hen ook in staat om ondergewaardeerde beleggingsfondsen op te sporen. ‘Er zijn verschillende soorten beleggers in de vastgoedmarkt, met inefficiënties als gevolg. Wij beoordelen de verhouding tussen de koers en de kwaliteit van het onroerend goed. We kijken bijvoorbeeld naar de schuldpositie en de huurinkomsten. Zo beslissen we of we al dan niet voor een bepaald vastgoedbeleggingsfonds kiezen.’
Deze aanpak levert verschillende voordelen op voor klanten. Om te beginnen is het rendement goed (periode januari 2012 – april 2016, vergelijking met de FTSE EPRA NAREIT DEVELOPED EUROPE INDEX). ‘We passen onze strategie nu vierenhalf jaar toe, waarvan de laatste anderhalf jaar wereldwijd’, zegt Storm. ‘Het is ons ieder jaar gelukt om een bovengemiddeld rendement te halen. Gemiddeld ligt het rendement 200 basispunten boven de benchmark.’
Transparantie
Een ander voordeel is dat het Real Estate-team beleggingsbeslissingen goed kan motiveren. ‘De vastgoedmarkt is van nature erg ondoorzichtig. Wij maken heel transparant wat we doen en waarom we het doen. We kunnen klanten de onderliggende data laten zien en uitleggen hoe we tot onze keuze zijn gekomen.’
Daarnaast kunnen klanten specificaties geven voor beleggingen. ‘Pensioenfondsen willen bijvoorbeeld weten hoe hun portefeuille zich verhoudt tot de CO2-uitstoot. Wij hebben alle data over gebouwen van vastgoedbeleggingsfondsen en hun CO2-footprint. We kunnen ook op andere gebieden tot in detail inzichtelijk maken wat de beleggingen doen op het gebied van sustainability.’
Verantwoording afleggen
Een ander punt is dat pensioenfondsen verantwoording moeten afleggen aan hun toezichthouders over verschillende aspecten van hun beleggingen. Bijvoorbeeld de blootstelling aan schulden. ‘Vastgoedbeleggingsfondsen financieren een gedeelte van hun activa met vreemd vermogen. Wij kennen de financial leverage van ieder fonds waarin we beleggen.’
‘Als je vroeger naar een reisbureau ging, zat je tegen de achterkant van een scherm aan te kijken en moest je maar afwachten welke prijzen je te horen kreeg. Nu regel je dat zelf via booking.com en vergelijk je de prijzen bij andere sites. Wij geven onze klanten dezelfde transparantie. We regelen het wel voor ze, maar ze hebben nauwkeurig inzicht in wat we doen.’
Is er dan geen ruimte meer voor gevoel en ervaring bij het beleggen? ‘Jawel’, zegt Storm. ‘We kunnen niet alles in data vatten. Hoe ziet het winkelcentrum van de toekomst eruit? En wat betekent dat voor de huidige winkelcentra? Uiteindelijk gaat het om de optimale combinatie tussen objectieve informatie en gevoel om gestructureerd tot besluiten te komen. Ik denk dat we daar heel goed in zijn. De combinatie van schaakcomputer en mens is in onze optiek uiteindelijk de meest krachtige.’
Dit artikel is onderdeel van de Kempen Insight, juli 2016.
Disclaimer:
Kempen Capital Management N.V. (KCM) heeft een vergunning als beheerder van diverse beleggingsinstellingen en voor het verlenen van beleggingsdiensten en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
