Jorrit Arissen Co-head Real Assets van Kempen legt uit waarom.
Onze klanten gaan steeds vaker op zoek naar groene of ESG-getinte strategieën. Daar staan wij volledig achter, ook al weten we van onze oude vriend Kermit de Kikker dat ‘het nog niet zo eenvoudig is om groen te zijn’.
Sinds de introductie van onze beleggingsfilosofie in 2011 zijn ESG- criteria (Environment, Social en Governance) opgenomen in ons beleggingsraamwerk. Concreet gezegd bepaalt ESG 25% van het door ons berekende koersdoel van een bedrijf. Wij zijn er van overtuigd dat aandacht voor duurzaamheid van doorslaggevende invloed kan zijn op de waarde van vastgoedondernemingen. In een energiezuinig gebouw betaal je normaal gesproken minder voor de verwarming, airconditioning, verlichting en ventilatie. Dat leidt weer tot lagere operationele en onderhoudskosten. Energieprestatiecertificaten (EPC’s) en energielabels kunnen dan ook een goede indicatie zijn voor de uitgaven die we voor elk bedrijf in het model voor de waardebepaling van vastgoed moeten opnemen.
Groen is de regel
Wet- en regelgeving speelt een steeds belangrijkere rol en dat zal ook in de toekomst blijven . In Engeland en Wales is het bijvoorbeeld sinds april 2018 wettelijk niet meer toegestaan panden met een energielabel F of G te verhuren. In Nederland is vorig jaar een wet aangenomen waarin staat dat kantoorpanden met een energielabel D of lager vanaf 2023 niet meer mogen worden verhuurd. Uit een onderzoek dat is uitgevoerd door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt dat circa 52% van het totale beschikbare kantorenaanbod in Nederland toe is aan verbetering van het bestaande energielabel om te kunnen voldoen aan de nieuwe wetgeving. Het EIB schat dat er additionele investeringen nodig zijn van tussen de € 867 miljoen en € 942 miljoen om in 2023 over het verplichte C-label te kunnen beschikken.
Investeringen zijn noodzakelijk om de vastgoedsector te ondersteunen bij de overgang naar meer duurzaamheid en naleving van de klimaat gerelateerde duurzaamheidsdoelen van de VN. Bij Kempen beschouwen we het als onze fiduciaire verantwoordelijkheid om ondernemingen te stimuleren om die transitie te maken. Het is niet onze bedoeling om bedrijven die panden met een lager EPC label in bezit hebben uit te sluiten; dat zijn tenslotte precies de bedrijven die de investeringen en ondersteuning het hardst nodig hebben om hun panden te verduurzamen. De grooste verbeteringen vallen juist bij deze panden te behalen. Zoals Olivier Elamine, CEO van Altria Office REIT, ooit zei: ‘De duurzaamste gebouwen zijn de gebouwen die nooit gebouwd zijn.’ Daar zijn wij het volledig mee eens, want de meeste CO2-uitstoot vindt plaats tijdens de bouwfase. Dit sterkt onze diepe overtuiging dat we niet alleen moeten investeren in ondernemingen die al behoren tot de ‘best in class’, en dat voor niets de zon opgaat. De meeste waarde voor alle stakeholders kan worden ontsloten door te inventariseren waar het grootste voordeel zit en vervolgens het management te betrekken bij het proces, ze daarin te begeleiden en ze te stimuleren om aan dit traject te beginnen. Naar onze mening is het onverantwoordelijk om alleen kapitaal toe te kennen aan ondernemingen die al hoogwaardig duurzame panden in hun portefeuille hebben omdat dit bedrijven aanmoedigt om minder duurzame panden, die gerenoveerd moeten worden, te verkopen en duurzame nieuwbouwpanden aan te kopen.
CO2-intensiteit
Het toekennen van een CO2-budget aan beheerders geeft een onjuiste prikkel. Het zou relatief eenvoudig zijn om de carbon footprint van een portefeuille te verlagen: verkoop gewoon alle aandelen in ondernemingen die CO2-intensief zijn doordat ze oudere panden bezitten (waar renovatie het meeste voordeel zou opleveren) en koop alleen aandelen in bedrijven met nieuwbouwpanden die minder CO2-intensief zijn. Nog een nadeel van het toekennen van kapitaal aan goed presterende ‘best in class’-ondernemingen is dat voor een belegger het herwaarderingspotentieel, en dus de alpha, lager zou kunnen zijn. Daarbij is een belangrijke factor voor de CO2-intensiteit van een beursgenoteerde vastgoedonderneming de energiemix van het land waarin het bedrijf actief is.
In Australië is steenkool nog steeds de belangrijkste bron voor de opwekking van elektriciteit, terwijl in Frankrijk zo’n 70% van de energie wordt opgewekt in kerncentrales. Door de allocatie naar Frankrijk en Australië te veranderen kunnen we gericht sturen op CO2-intensiteit. Een eenduidige, uniforme vergelijking van CO2-intensiteit zou ideaal zijn. We zijn er echter nog niet in geslaagd om zo’n vergelijking tot stand te brengen voor een portefeuille waarin in de loop van de tijd steeds wisselende ondernemingen zitten die in de loop van de tijd steeds wisselend vastgoed bezitten. Meten is weten. Als je op portefeuilleniveau een streefdoel stelt voor CO2 zul je eerder een verschuiving zien in de samenstelling van de portefeuille dan een verbetering van de onderliggende CO2-footprint van het bedrijf. Om dat laatste te bereiken, hanteren actieve beheerders zoals Kempen een betrokken benadering om achterblijvers te stimuleren hun bedrijfsvoering te verbeteren.
De rol van ESG-data en eigen onderzoek
De ambitie om te verduurzamen en meer aandacht te geven aan ESG-factoren heeft ervoor gezorgd dat er grote aantallen dataleveranciers bijgekomen zijn op dit gebied. Al die dataleveranciers verzamelen allemaal verschillende datapunten en hanteren verschillende methodologieën, inzichten en wegingen om voor iedere onderneming een uiteindelijke score te berekenen.
Bij het vergelijken van die scores voor hetzelfde bedrijf kunnen die tot verschillende conclusies leiden. De correlatie tussen MSCI ESG-ratings en ISS-ratings is ongeveer 0,5. Wij vinden die uiteindelijke scores niet erg bruikbaar omdat ze geen ruimte laten om onze eigen inzichten erop los te laten. Ze kunnen echter wel andere risico’s en kansen signaleren.
Lees verder via deze link.
Dit artikel is onderdeel van het kwartaalbericht van het vastgoedteam van Kempen Capital Management (juli 2019).
Belangrijke informatie
Op 30 juni 2019 hield de Kempen Global Property Strategy geen aandelen in Alstria Office REIT. Op 30 juni 2019 hield de Kempen European Property Strategy wel aandelen in Alstria Office REIT.
De in dit document beschreven opvattingen en inzichten kunnen op elk moment en zonder kennisgeving vooraf worden gewijzigd. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht de inhoud van dit document te herzien. Als vermogensbeheerder kan KCM, doorgaans in het belang van derden, beleggingen hebben in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd. KCM kan op ieder moment besluiten koop- of verkooptransacties af te sluiten in deze financiële instrumenten.
De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld om u te informeren. Dit artikel bevat geen beleggingsadvies, beleggingsaanbevelingen, beleggingsonderzoek of aansporing tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten, en dient niet als zodanig te worden opgevat. Dit document is gebaseerd op informatie die naar ons oordeel betrouwbaar is. Wij kunnen echter geen garanties bieden betreffende de juistheid en volledigheid van deze informatie.
De hier beschreven meningen en opvattingen zijn een weergave van onze actuele meningen en opvattingen op de datum die vermeld staat op dit document. Dit document is onafhankelijk van de onderneming tot stand gekomen en de hier beschreven opvattingen zijn uitsluitend die van KCM.
