Darya Frolova onderzocht de voordelen van het combineren van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed in de opbouw van een goede pensioenregeling. Een samenvatting.
Pensioenen zijn volatieler dan ooit, juist nu werkgevers en pensioenfondsen grote moeite hebben om vooraf bepaalde pensioenuitkeringen te garanderen als gevolg van toenemende financiële risico’s. Om deze reden worden pensioenregelingen op basis van Defined Contribution (DC) in de publieke sector steeds populairder. In Groot-Brittannië, Nederland en de Verenigde Staten krijgen ze de voorkeur boven regelingen die uitgaan van Defined Benefit (DB). Het gebrek aan DC-beleggingsoplossingen met een stabiel rendement, de mogelijkheid van dagelijkse waardering en liquiditeit voor transacties, zal hierdoor alsmaar zichtbaarder worden.
Risico voor de pensioenbegunstigde
Door de toenemende verschuiving die we zien van DB-regelingen naar DC-regelingen wordt steeds meer risico verlegd van de werkgever naar de pensioenbegunstigde. Het risico voor de pensioenbegunstigde verandert in de latere fases van de pensioenopbouw.
Naarmate de pensioengerechtigde leeftijd nadert, worden de belanghebbenden steeds afhankelijker van de liquiditeit van de activa in de beleggingsportfolio. Een combinatie van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed als onderdeel van de pensioenbeleggingsportfolio is een manier om hieraan tegemoet te komen, met verschillende voordelen. De belangrijkste voordelen zijn financieel van aard en opgesomd in tabel 1 hieronder. De voordelen zijn afkomstig uit toegevoegde waarde die ontstaat door diversificatie en toegenomen liquiditeit.
Simulaties gebaseerd op een verschuivende Mean-Variance optimalisatie van de geïntegreerde vastgoedportefeuille zonder aanpassing van de kosten, geven aan dat het combineren van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed in de portefeuille hogere risicogewogen rendementen oplevert dan bij het beleggen in één type vastgoed. Op de korte termijn gedragen beursgenoteerde vastgoedrendementen zich meer als gewone aandelen vanwege de correlatie met de aandelenmarkt. Naast de liquiditeitsvoordelen kan beursgenoteerd vastgoed een krachtig instrument zijn om rendementen te behalen op beleggingen met een kortere looptijd. Niet-beursgenoteerd vastgoed zorgt voor stabiliteit en biedt bescherming tegen marktvolatiliteit. De ideale geïntegreerde strategie combineert de mogelijkheid van upticks in rendement met stabiliteit.
Bovendien kunnen nieuwe beleggingstrends in een vroeg stadium worden benut door te beleggen in beursgenoteerd vastgoed. Zo gauw deze nieuwe trends een plek hebben gekregen en ook toegankelijk worden via niet-genoteerd vastgoed, zou een herallocatie naar stabiel niet-beursgenoteerd vastgoed plaats kunnen vinden.
Nadeel: een lange doorlooptijd
De geïntegreerde strategie kan echter worden belemmerd door de lange doorlooptijd in niet-genoteerd vastgoed met betrekking tot het inzetten van kapitaal en het vrijmaken van kapitaal uit fondsen. Desalniettemin levert een geïntegreerde benadering onder optimale omstandigheden, die gecreëerd zouden kunnen worden door competent fondsmanagement, aantrekkelijke rendementen op met aanvaardbare risico’s. De simulaties laten ook zien dat binnen beursgenoteerd vastgoed, residentieel vastgoed het hoogste rendement heeft voor een bepaald risico, terwijl in niet-beursgenoteerd vastgoed industrieel, residentieel en retail vastgoed het meest aantrekkelijk zijn.
Kortom: afhankelijk van de huidige pensioenportefeuille kan het toevoegen van een combinatie van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed aan portfolio’s helpen om de langetermijndoelen van DC-regelingen te bereiken.
Meer weten? Lees onze whitepaper: Beursgenoteerd en niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen – waarom beide combineren? Te downloaden via https://www.kempen.com/en/news-and-knowledge/whitepaper/whitepaper-real-estate
