Duurzamere woningen dragen in belangrijke mate bij om het klimaatdoel net zero te bereiken. Dynamic Credit, onderdeel van BNP Paribas AM, meent dat hypotheken hierbij een belangrijke rol kunnen spelen. “We willen helpen woningen in Nederland daadwerkelijk energiezuiniger te maken, minimaal naar energielabel C. Via onze hypotheken. Je zou echter ook andere financieringsvormen moeten kunnen inzetten”, stelt hoofd portfolio management Jasper Koops.
Woningen en kantoren in Nederland zorgen voor ruim 7% van de jaarlijkse uitstoot van broeikasgassen, zo blijkt uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Verduurzaming door een slimmer energiegebruik in panden kan die uitstoot fors terugbrengen. Huishoudens moeten daarvoor wel investeren, zoals in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Niet iedereen krijgt dat financieel rond. Een hypotheekverstrekker kan hierbij helpen, stelt Koops.
Dynamic Credit – op de Nederlandse hypothekenmarkt onder andere actief onder de naam bijBouwe – heeft die handschoen opgepakt. Als eerste hypotheekverstrekker verstrekt bijBouwe alleen nog hypotheken op basis van het energielabel van een pand. Bij een woning met een laag energielabel gelden er harde eisen.
Koops legt uit: “Koopt iemand een huis met een energielabel slechter dan C, dan verstrekken we de hypotheek alleen nog als er een goed onderbouwd plan is om het huis te verduurzamen naar minimaal energielabel C. De noodzakelijke investeringen die hiervoor nodig zijn, kunnen via de hypotheek worden gefinancierd. We denken dat we hiermee een belangrijke stimulans geven en hopen dat er meer hypotheekverstrekkers volgen.”
Hoe werkt het?
Huizenbezitters kunnen met de hypotheek investeringen doen in verbouwingen waarmee ze hun energielasten aanzienlijk kunnen verlagen. Koops: “Met de hoge energieprijzen is dat voor veel huizenbezitters een aantrekkelijk voorstel. Daarnaast moeten hypotheekverstrekkers vanaf 2024 rekening houden met het energielabel van het onderpand bij het bepalen van de maximale hoogte van de financiering. Voor de aankoop van een woning met energielabel E, F of G zal de leenruimte verkrappen. Voor de aankoop van een woning (met uitzicht op) een beter energielabel kan een consument meer lenen.” Dit biedt extra mogelijkheden voor huizenbezitters om hun woning te verduurzamen.
Deze hypotheken zijn ook een uitkomst voor institutionele beleggers die hun geld op basis van klimaatdoelen willen investeren en aantoonbaar impact willen maken. Daarbij heeft een belegging in Nederlandse hypotheken bij uitstek een goede rendement-risicoverhouding, onder meer dankzij het lage aantal wanbetalingen. “We zien dat steeds meer beleggers scherper kijken naar hun doelen en ambitie op het gebied van risico, rendement en duurzaamheid”, aldus Koops.
Dynamic Credit brengt de hypotheken onder in het nieuwe BNP Paribas Dutch Residential Mortgage Fund, een Artikel 8 fonds. Waarom niet Artikel 9? Koops: “Het fonds promoot verduurzaming en hanteert bindende selectiecriteria maar heeft niet een ESG-doel als primaire doelstelling. Dat gaat ook niet omdat slechts een deel van de leningen gebruikt wordt voor verduurzaming en de rest voor aankoop van woningen of het herfinancieren van al bestaande leningen. Ook heeft een deel van de woningen al een goed energielabel dat niet verder verbeterd hoeft te worden.” Het is daarmee weliswaar een duurzame belegging, maar niet een volledige impactportefeuille volgens de norm van Artikel 9.
Koops: “Beleggers dragen echter wel degelijk wezenlijk bij aan de verduurzaming van het Nederlandse woningenbestand, op zeer directe wijze. We sluiten niet uit dat als we voldoende woningen naar energielabel C hebben getild, de grens over een aantal jaren bij energielabel B leggen. Vooralsnog kunnen we echter met deze insteek voldoende significante verandering tot stand brengen.”
Een stap verder: andere financieringsvormen
Koops ziet meer mogelijkheden om woningen te helpen verduurzamen. Via een hypotheek bereik je vooral kopers van een woning. Als een huizenbezitter al een lopende hypotheek heeft, maar wel zijn huis wil verduurzamen dan is een hypotheek vaak niet de meest geschikte financiering. Koops: “Sluit je een nieuwe hypotheek af of verhoog je je bestaande hypotheek, dan maak je duizenden euro’s kosten voordat je ook maar één euro hebt geleend. Denk bijvoorbeeld aan taxatie en adviesbemiddelingskosten voor een hypothecaire lening.”
Een persoonlijke lening om een energie-investering te financieren is dan vaak veel voordeliger. “Het probleem daarbij is dat de energiebesparing niet meegenomen kan worden. Er wordt alleen een platte inkomsten/lastentoets uitgevoerd, er wordt niet gekeken naar de kostenreductie die de investering oplevert”, aldus Koops.
Dynamic Credit is om die reden – samen met een groep marktpartijen – voorstander van een aanpassing in de regelgeving, waarbij lagere energielasten ook bij niet-hypothecaire leningen meegenomen kunnen worden. “Op die manier kunnen mensen ook met relatief goedkope leningen energie-investeringen doen.”
Institutionele beleggers zouden ook hier het kapitaal kunnen verstrekken, waarmee ze een nieuw instrument krijgen om hun geld duurzaam en met impact aan het werk te zetten. In het buitenland zijn persoonlijke leningen al een bekende beleggingscategorie. In Nederland moet dat nog groeien, erkent Koops, maar hij denkt dat dit als impactbelegging ook hier een goede toekomst kan hebben. “Vooralsnog is het echter lastig om deze beleggingsmarkt in Nederland van de grond te krijgen. Financiering van energiebesparende maatregelen wordt hier nog vaak via subsidies geregeld. Die subsidiestromen kosten de belastingbetaler enorm veel geld, en komen vooral bij hogere inkomens terecht. Als private partij kun je met zo’n systeem niet concurreren. Dit kan anders, dit kan beter.”
